记者近日从上交所官网获悉，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信住租持有型不动产ABS”）已取得无异议函。有别于传统ABS产品，建信住租持有型不动产ABS定位于权益型ABS，该产品的获批是资本市场在盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的又一实践，成为上交所在权益融资渠道和方式方面的创新案例示范之一。
以创新产品结构压实资产信用
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相较于传统ABS产品，权益型ABS进一步突出资产信用，产品一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，不再通过优先劣后的分层安排或引入主体信用来为产品进行增信。
“当前，在推动经济高质量发展的大背景下，从主体信用逐步向资产信用转变的趋势越来越明显，企业对盘活存量、降低融资成本的需求也不断提升。”一位债券市场的资深研究人士在采访记者时说。
本次获批的建信住租持有型不动产ABS的底层资产位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目，资产成熟稳定。“本次入池的首批项目地理位置优越，交通、产业、环境等方面区位优势明显，且三个资产均已稳定运营，收入来源分散，现金流增长均较为稳健。”本单项目的计划管理人——中金公司相关负责人告诉记者。
自2022年设立以来，发行人中国建设银行旗下专注于长租资产投资的不动产投资基金——建信住房租赁基金综合运用股权投资、银行信贷、REITs等一揽子金融工具，推动存量盘活、租房供给及相关政策落地。基金相关负责人表示：“本单权益型ABS创新产品的获批，标志着市场资产盘活、存量流转走通新路径，亦是以金融工具创新助力租购并举、推动建立住房金融服务新体系的重要突破，对打通投融资良性循环、推动长租公寓市场健康发展具有重要意义。”
畅通资产、资金、资本良性循环
记者了解到，相比传统不动产ABS产品，权益型ABS创新性地在激励约束、运营治理、流动性支持、二级市场交易、信息披露、扩募安排等“六大机制”方面做出更为市场化的机制设计。
“过往的ABS产品，投资机构基本很难介入底层资产的运营，对运营机构的激励也存在一定的差距。”一位资深ABS投资人告诉记者。在产品治理和激励机制方面，本单产品将公司制治理原理和机制嵌入产品结构，引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”，使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策，并通过有效的运营激励机制充分激活运管机构管理能力。
“产品管的好还是不好，将直接给予管理运营团队相应的激励与约束。同时，投资人可以积极参与运营决策，更深入地了解项目的运营和建设。”前述ABS投资人表示。
在二级市场交易及信息披露方面，本次产品设计了“开放退出流动性支持”机制，并通过季度披露估值、净值交易的方式为投资人提供二级市场交易价格的“锚”，在激活流动性的同时，稳定二级市场非理性波动。
“相比于传统ABS在二级市场的流动性相对较低而言，本次产品在特定期限、一定限额内为新老投资者提供撮合交易，并由发行人提供做市机制，在促进流动性的同时，使得产品净值稳定。”中金公司相关负责人表示。
此外，在扩募安排方面，本次产品也预留了扩募的空间。“建信住房租赁基金目前在全国范围内已储备相关项目20余个，具备较为丰富的资产储备，为未来专项计划购入更多优质资产，实现产品扩募奠定良好基础，也为产品的持续稳健运行发展提供保障。”建信住房租赁基金相关负责人告诉记者。
记者了解到，在计划管理人及联席销售机构招商证券产品推介过程中，保险、理财、券商自营、公募基金、信托机构等多元化投资人普遍关注产品的审批与发行，通过交流，投资机构对权益型ABS产品逐步加深认知，并初步形成了特有的产品投资逻辑。
在业内人士看来，市场目光聚焦产品治理机制、底层资产情况、运营管理等要素，标志着不动产ABS产品从主体信用向资产信用的进一步转型，将有利于进一步发挥此类产品帮助企业盘活存量的优势。
校对：王朝全
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